L’immobilier locatif, c’est quoi ?

L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier (studio, appartement, maison, villa) pour le mettre en location.

Quels sont les avantages de l’immobilier locatif ?

L’investissement locatif vous permet de construire un patrimoine immobilier. En effet, il s’agit du seul placement totalement finançable avec un crédit immobilier, sans nécessiter d’apport personnel. Le remboursement du prêt sera couvert, partiellement ou intégralement, par les loyers perçus. Selon la qualité du bien et son emplacement, ce dernier peut bénéficier, dans le futur, d’une plus-value en cas de revente.

De plus, les avantages fiscaux sont non négligeables. La loi Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d’une baisse fiscale allant jusqu’à 21% de la valeur du bien neuf ou en cours de construction.

Quelles sont les étapes d’un investissement dans l’immobilier locatif ?

Comme pour tout projet immobilier, l’investissement locatif se prépare. Dans un premier temps, il vous faudra définir un budget d’acquisition. Épargne, taux d’endettement et capacité d’emprunt, tout cela est à prendre en compte.

Une fois votre budget établi, vous pourrez vous mettre en quête du bien immobilier parfait. Optez pour un logement dans un quartier dynamique et bien desservi par les transports en commun, cela vous permettra de le louer sans difficultés. Si vous souhaitez bénéficier du dispositif Pinel, il vous faudra chercher du côté des programmes de logements neufs. Pensez également à choisir quel type de bail mettre en place : vide ou meublé ? Ce choix influera sur votre imposition future.

Une fois ces étapes passées, il ne vous restera plus qu’à trouver le bon locataire.

Et la gestion locative ?

Plusieurs stratégies de gestion locative peuvent être considérées selon vos disponibilités et vos envies. Vous pouvez choisir de gérer vous-même vos biens afin de faire des économies, mais il vous faudra être réactif afin de gérer les éventuels litiges. Si vous souhaitez vous épargner ces contraintes, il est possible de confier votre bien à un professionnel dans le cadre d’un mandat de gestion. Ce dernier s’occupe alors de tout pour vous : mise en location, recherche de locataires, suivi et démarches administratives.

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Calcul de votre capacité d’emprunt

Dès la genèse de votre projet, commencez par faire vos comptes en déterminant le montant de votre épargne et votre capacité d’emprunt, afin d’avoir une vision claire de vos possibilités d’achat. Réfléchissez en fonction de votre situation personnelle : évaluez vos dépenses quotidiennes, vos enveloppes loisirs, voyages et imprévus pour être certain de ne pas bousculer votre quotidien.

Les établissements bancaires ou les courtiers spécialisés sauront déterminer votre capacité d’emprunt. Les banques suggèrent généralement de ne pas excéder un taux d’endettement de 33% de vos revenus nets mensuels.

Des frais d’acquisition réduits lors de l’achat d’un bien neuf

Acheter un bien neuf ? C’est le bon plan ! Vous bénéficierez de frais d’acquisition réduits :

• Frais d’acte (appelés « frais de notaire ») : s’ils représentent généralement 8% du prix de vente dans l’ancien, ces frais sont 3 fois moins élevés dans l’immobilier neuf (2 à 3% environ). Ils comprennent les émoluments du notaire ainsi que d’autres taxes diverses perçues au profit de l’État et des collectivités territoriales. Ces frais sont obligatoires et retenus sur le montant de la transaction le jour de la signature de l’acte définitif de vente.

• Charges de copropriété : L’achat d’un appartement implique également des charges de copropriété (entretien des parties communes, travaux éventuels). Toutefois, dans une résidence neuve, le fonctionnement de la copropriété entraîne des charges bien moins importantes que dans un immeuble ancien, puisque tout vient d’être construit. Le montant de ces charges est défini par le budget prévisionnel, préparé par le syndic et voté par l’assemblée générale.

Des dépenses à prévoir

Et pour encore plus de précision dans le calcul de votre budget prévisionnel, anticipez également vos dépenses annexes aux frais d’acquisition.

• Taxe foncière : Dans le neuf, les acheteurs bénéficient généralement d’une exonération pendant 2 ans à compter du 1er janvier qui suit l’achèvement de la construction. Néanmoins, certaines villes peuvent décider de maintenir leur part et ainsi rendre l’exonération seulement partielle.

• Frais d’aménagement : Très variables, ces frais dépendent de votre situation mais sont à considérer lors de l’achat.

• Taxe d’habitation : Si celle-ci est supposée être progressivement supprimée, elle est encore obligatoire et son montant varie selon les communes. Sachez toutefois qu’en cas d’investissement locatif, cette taxe sera à la charge de votre locataire !

Ces frais sont très variables et dépendent de la situation et les priorités de chaque acheteur. De plus, jusqu’en décembre 2021, l’achat d’un logement neuf en zone tendue peut également vous permettre de bénéficier d’aides financières : Prêt à Taux Zéro (PTZ Neuf), réduction d’impôts Pinel en cas d’investissement locatif…

Chaque projet est unique : imaginez et construisez le vôtre !

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Comment se porte le marché ?

Les notaires jettent un regard déjà nostalgique sur 2019 tant l’année fut florissante. Avec plus d’1 million de transactions immobilières réalisées, le marché connait un bond de 10,4 % par rapport à 2018.

Qu’en est-il des taux d’intérêt ?

En cette fin d’année, les taux d’intérêt ont été revus à la hausse, mais rien de bien alarmant !

• Prêts sur 15 ans : le taux moyen est passé de 1,10 % à 1,15 %
• Prêts sur 20 ans : le taux moyen est passé de 1,25 % à 1,30 %

Il ne s’agit pas d’une inversion de tendance. Les taux d’intérêt restent historiquement bas. L’Observatoire Crédit Logement CSA a constaté une baisse de 1,14 %, toutes durées d’emprunt confondues.

L’augmentation des prix de l’immobilier à Strasbourg

L’immobilier continue à croître. En 2019, une hausse d’environ 2 % a été enregistrée, sensiblement identique à celle de 2018. Malgré la hausse, les prix des biens restent cohérents par rapport aux capacités de financement des acquéreurs strasbourgeois.

Dans le marché tendu de l’immobilier neuf à Strasbourg, il faut compter environ 4000 €/m² pour un quartier résidentiel recherché, tel que la Robertsau. 

Où en est notre pouvoir d’achat à Strasbourg ?

Primo-accédants, acheteurs, investisseurs, tous voient leur pouvoir d’achat immobilier augmenter du fait des taux attractifs et de l’amélioration de l’emploi. Ces 2 facteurs limitent les négociations. Les acquisitions sont ainsi plus faciles et les délais plus rapides. 

Une nouveauté, les biens haut de gamme sont plus attractifs en 2019. Ils trouvent facilement preneurs. Il y a une véritable clientèle en recherche de maisons et appartements de haut standing, notamment à la Robertsau. Si les acheteurs ont tendance à se tourner vers l’ancien rénové, l’arrivée sur le marché de nouvelles offres Greenstone en 2020 (appartements neufs ou réhabilités) s’avérera une option intéressante.

Vous avez un projet d’investissement à Strasbourg ? Vous souhaitez acquérir un appartement ? N’hésitez pas à contacter nos conseillers Greenstone.

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Qu’est-ce qu’on plante ?

Vous avez peut-être longtemps cultivé vos fruits et légumes sur un petit lopin de terre au fond de votre jardin. Il faut maintenant vous faire une raison : les potirons de votre fameuse soupe maison ne seront plus le fruit de votre labeur.

Faute d’espace, le choix des plantes cultivées en jardinières reste beaucoup plus limité qu’en pleine terre. La largeur et la profondeur restreintes des bacs ne permettent pas à toutes les plantes de bien s’épanouir. Cela ne doit pas vous décourager à créer votre balcon-potager. Découvrez qui sont les favoris des balcons potagers et faites votre choix.

Chaque chose à sa place et une place pour chaque chose

Vous avez sans doute présélectionné vos fruits, légumes et herbes aromatiques, mais il est inutile de vous ruer immédiatement dans votre jardinerie. On ne sème ni ne plante au hasard. Bien concevoir votre balcon-potager est avant tout une histoire d’espace.

L’heure est à l’observation car connaître l’exposition au vent et le temps d’ensoleillement sur votre balcon est crucial ! Les plantes n’ont pas les mêmes besoins, n’ont pas la même sensibilité. Vous devez vous assurer que l’environnement est favorable à vos futures plantations.

L’accord parfait

Dans vos jardinières, vous risquez d’être confronté à la crise du logement. Pour surmonter le manque de place, rien de mieux que la cohabitation. Certaines plantes s’associent volontiers à d’autres. Elles sont complémentaires, se renforcent et se protègent les unes les autres.

L’exemple de la bonne association : carotte et radis

Il est possible de planter sur un même sillon vos graines de carottes grelot et de radis ronds. Le radis a une croissance plus rapide. Pendant qu’il croît, ses feuilles font de l’ombre aux pousses de carotte. Cela les abrite et permet à la terre de rester bien humide. En outre, le radis protège les carottes des araignées rouges. Les carottes quant à elle adoucissent le goût des radis.

Si certaines s’accordent à merveille avec leurs voisines, d’autres ont néanmoins du mal à s’associer. L’une fait littéralement de l’ombre à l’autre ou bien épuise ses ressources.

Avant de vous lancer, assurez-vous que les plantes que vous souhaitez cultiver s’associent bien.

Au petit soin

Activité détente du dimanche ? Occupation pour vos petits-enfants pendant les vacances ? Besoin de vous reconnecter avec la nature ? Vous avez chacun vos motivations pour transformer votre balcon en potager. Néanmoins, vous nourrissez le même objectif, celui de goûter fièrement les fruits de votre plantation.

Il serait bien dommage de voir le fruit de vos efforts assailli par quelques nuisibles. Il le serait d’autant plus de l’altérer à grand coup d’insecticides chimiques.

Vous avez sûrement agrémenté vos jardinières de plantes aromatiques. Très bonne idée ! Basilic, menthe, persil, ciboulette, thym, sauge, romarin font bien plus qu’assaisonner vos plats. Ils repoussent bon nombre d’insectes nuisibles. N’oubliez pas qu’un balcon potager peut également être fleuri. L’œillet d’Inde et la bourrache sont volontiers invités à côtoyer vos légumes. En plus d’apporter une touche colorée à votre balcon, ils attirent les abeilles (essentielles à la pollinisation) et éloignent certains indésirables.

Préparez le terrain

À ce stade, votre balcon-potager est bien élaboré dans votre tête. Vous pouvez commencer à préparer le terrain, ou plutôt vos jardinières.Pour que vos plantes s’épanouissent, elles doivent se sentir bien dans leur environnement, mais également dans leurs bacs.

• Placez au fond de vos jardinières 5 cm de billes d’argile. Elles assureront le drainage de l’eau et la bonne aération de la terre.
• Déposez sur celles-ci une couche de feutre géotextile. Il empêchera les billes de se mélanger au terreau et renforce le drainage.
• Remplissez vos bacs de terreau universel (faites simple).

Il ne manque plus que vos plants et semis ! Vous êtes presque prêt à dégainer votre transplantoir, mais avant ça, une visite à la jardinerie s’impose. Profitez-en pour poser vos questions à de fins connaisseurs. Ils vous donneront les derniers conseils pour que vous puissiez enfin potager !

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